Marktwert und Wertentwicklung
Immobilienpreise können steigen und fallen. Der Wert eines Objekts entsteht erst im Verkauf; bis dahin sind alle Wertangaben Einschätzungen. Aus der Entwicklung der Vergangenheit lässt sich nicht ableiten, wie sich ein Objekt oder ein Markt künftig entwickelt. Auch eine sorgfältige Objektprüfung ändert daran nichts: Sie verringert vermeidbare Fehler, sie beseitigt kein Marktrisiko.
Vermietung und Leerstand
Mieteinnahmen sind nicht garantiert. Steht eine Wohnung leer, zahlt ein Mieter nicht oder mindert er berechtigt die Miete, entfallen Einnahmen, während Kreditraten und Bewirtschaftungskosten weiterlaufen. Wie schnell sich eine Wohnung neu vermieten lässt und zu welcher Miete, hängt vom lokalen Mietmarkt zum jeweiligen Zeitpunkt ab. Mietrechtliche Regeln können die Gestaltung und Anpassung von Mieten begrenzen.
Finanzierung und Zinsänderung
Wird der Kauf über einen Kredit finanziert, verstärkt der Fremdkapitalhebel beide Richtungen: Er erhöht die mögliche Eigenkapitalrendite, vergrößert aber ebenso Verluste, wenn sich Wert oder Einnahmen schlechter entwickeln als angenommen. Kreditraten sind unabhängig davon zu zahlen, ob Mieteinnahmen fließen. Endet die Zinsbindung, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden; steigende Zinsen können die gesamte Kalkulation verändern. Im äußersten Fall kann die Belastung das übrige Vermögen und Einkommen betreffen.
Instandhaltung und Bewirtschaftung
Gebäude altern. Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierungen verursachen laufend Kosten, die zeitlich schwer vorhersehbar sind. Bei einer Eigentumswohnung kommen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft hinzu: Über größere Maßnahmen und Sonderumlagen entscheidet die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer. Energetische und bauliche Anforderungen können zusätzliche Investitionen erforderlich machen.
Standort
Wert und Vermietbarkeit hängen wesentlich vom Standort ab: von Nachfrage, Infrastruktur, Arbeitsmarkt und demografischer Entwicklung. Diese Faktoren verändern sich über die Haltedauer und lassen sich nicht sicher vorhersagen. Ein heute gefragter Standort kann an Attraktivität verlieren, und umgekehrt. Wie wir einen einzelnen Markt einordnen und woher die Zahlen dafür stammen, zeigt die Standortseite Frankfurt am Main: jede Angabe dort trägt ihre amtliche Quelle und ihr Abrufdatum.
Liquidität
Eine Immobilie ist kein börsentäglich handelbares Gut. Ein Verkauf braucht Zeit, verursacht Kosten und gelingt kurzfristig unter Umständen nur mit Preisabschlag. Wird ein laufender Kredit vorzeitig abgelöst, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Kapital, das kurzfristig verfügbar sein muss, gehört deshalb nicht in eine Immobilie.
Steuerliche Rahmenbedingungen
Die steuerliche Behandlung einer vermieteten Immobilie hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und kann sich durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis ändern, auch rückwirkend auf die Vorteilhaftigkeit einer bereits getroffenen Entscheidung. Verlässliche Aussagen zu Ihrer steuerlichen Situation kann nur die Steuerberatung treffen.
Kalkulationen und Rechner
Alle Beispielrechnungen von InvesMI und alle Ergebnisse der Rechner sind unverbindliche Schätzungen auf Basis offen ausgewiesener Annahmen. Die tatsächlichen Werte können davon abweichen. Keine Kalkulation sagt eine Rendite, eine Steuerersparnis oder eine Wertentwicklung zu. Welche Annahme woher stammt und wann sie zuletzt geprüft wurde, steht unter jedem Rechner im Abschnitt Annahmen und Quellen.
Einordnung dieser Hinweise
Diese Seite ist eine allgemeine redaktionelle Information der InvesMI GmbH. Sie ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung und ersetzt weder die Prüfung des einzelnen Objekts noch die Beratung durch Steuer- oder Rechtsberatung. Fragen zu einem konkreten Objekt beantworten wir über die Seite Kontakt.