Steuerwirkung einer vermieteten Immobilie schätzen

Unverbindliche Schätzung, keine Steuer- oder RechtsberatungRegelversion 1.0.0

Verwendete Annahmen

• AfA-Bemessungsgrundlage: Kaufpreis mal Gebäudeanteil

  Abgeschrieben wird nur das Gebäude; § 7 Abs. 4 EStG regelt die Sätze ausdrücklich „bei Gebäuden“. Der Rechner bildet die Bemessungsgrundlage deshalb als Kaufpreis multipliziert mit dem eingegebenen Gebäudeanteil. Der Gebäudeanteil ist eine Eingabe; maßgeblich ist die tatsächliche Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude, etwa laut Kaufvertrag oder einer Kaufpreisaufteilung des Finanzamts. Weitere Bestandteile der Anschaffungskosten, etwa Kaufnebenkosten, bezieht Version 1 nicht automatisch ein; wer sie ansetzen will, muss sie selbst in den eingegebenen Betrag einrechnen.

• Nur lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG

  Zur Auswahl stehen ausschließlich die linearen Sätze nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG nach dem Jahr der Fertigstellung: 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925. Nicht abgebildet sind der Satz für Wirtschaftsgebäude nach Nr. 1 (setzt Betriebsvermögen voraus und gilt nicht für Wohnzwecke), eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2, die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5 und Abs. 5a sowie Sonderabschreibungen wie § 7b EStG. Diese Auswahl ist bewusst konservativ: Wo eine günstigere Abschreibung möglich wäre, weist der Rechner eher zu wenig als zu viel aus.

• Zinsen und sonstige Werbungskosten als Eingaben

  Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Der Rechner übernimmt die jährlichen Schuldzinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG) und die sonstigen Werbungskosten als Eingaben, ohne ihre Abzugsfähigkeit im Einzelfall zu prüfen. Die Absetzung für Abnutzung gehört nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG ebenfalls zu den Werbungskosten und wird aus Kaufpreis, Gebäudeanteil und gewähltem AfA-Satz berechnet.

• Grenzsteuersatz ist eine Eingabe, kein Tarifrechner

  Der Rechner enthält bewusst keinen Einkommensteuer-Tarifrechner nach § 32a EStG. Der persönliche Grenzsteuersatz ist eine Eingabe, etwa aus dem letzten Steuerbescheid oder von der steuerlichen Beratung. Progressionseffekte, Splitting, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Freibeträge und Verlustverrechnungsregeln werden nicht berechnet. Die ausgewiesene Steuerwirkung gilt nur unter der vereinfachenden Annahme, dass das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung in voller Höhe mit anderen Einkünften zum angegebenen Grenzsteuersatz verrechnet wird.

• Vereinfachtes Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung

  Das steuerliche Ergebnis wird als Jahreskaltmiete abzüglich Zinsen, sonstiger Werbungskosten und AfA gebildet (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Nicht geprüft werden unter anderem die anteilige Kürzung des Werbungskostenabzugs bei verbilligter Überlassung nach § 21 Abs. 2 EStG (Grenzen bei 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete), Umlagen und Betriebskostennachzahlungen als Einnahmen, anschaffungsnahe Herstellungskosten sowie jede Form der Einkünfteerzielungsabsicht. Das Ergebnis ist eine vereinfachte Schätzung und keine steuerliche Beratung.

Quellen mit Abrufdatum

• Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung abgerufen am 01.09.2026
• Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 9 EStG, Werbungskosten abgerufen am 01.09.2026
• Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 21 EStG, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgerufen am 01.09.2026
• Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 32a EStG, Einkommensteuertarif abgerufen am 01.09.2026