Finanzierung und Cashflow berechnen

Unverbindliche Schätzung, keine Steuer- oder RechtsberatungRegelversion 1.0.0

Verwendete Annahmen

• Annuität aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung

  Der Rechner bildet ein Annuitätendarlehen ab: Die monatliche Rate besteht aus Zins und Tilgung und bleibt während der Zinsbindung gleich hoch; der Zinsanteil sinkt von Monat zu Monat, der Tilgungsanteil steigt um den ersparten Zins. Die monatliche Annuität wird als Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12 gebildet. Das ist keine zusätzliche Annahme, sondern die Definition der anfänglichen Tilgung: Im ersten Monat entspricht der Tilgungsanteil genau einem Zwölftel der anfänglichen Tilgung auf die Darlehenssumme. Die Verbraucherzentrale bestätigt diese Beziehung mit einem veröffentlichten Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen und 3,5 Prozent Sollzins entspricht eine Rate von 1.200 Euro einer anfänglichen Tilgung von 1,30 Prozent, eine Rate von 1.600 Euro einer anfänglichen Tilgung von 2,90 Prozent. Gerechnet wird mit nominaler monatlicher Verzinsung (Sollzins ÷ 12) auf die jeweilige Restschuld; der Effektivzins nach Preisangabenverordnung wird nicht abgebildet.

• Sollzins über den gesamten Betrachtungszeitraum konstant

  Der Restschuldverlauf wird über 10 Jahre mit dem eingegebenen Sollzins gerechnet. Tatsächlich wird der Sollzins nur für die vereinbarte Zinsbindungsfrist festgeschrieben; ist diese kürzer als 10 Jahre, hängt der weitere Verlauf vom dann gültigen Anschlusszins ab, den niemand heute kennt. Sondertilgungen, Ratenänderungen, Bereitstellungszinsen, Disagio und sonstige Kreditkosten bildet Version 1 nicht ab.

• Leerstandsansatz ist eine freie Eingabe

  Für einen Leerstands- und Mietausfallansatz gibt es keinen gesetzlichen Referenzwert. Der Rechner setzt deshalb keinen automatischen Wert, sondern erwartet die Eingabe als Prozentsatz der Jahreskaltmiete. Ein Ansatz von 0 Prozent bedeutet, dass mit der vollen Jahreskaltmiete gerechnet wird und ein Mietausfall den Cashflow unmittelbar verschlechtern würde.

• Referenzwerte für Instandhaltung und Verwaltung

  Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten sind freie Jahresbeträge. Als Orientierung nennt die Seite die Höchstwerte der Zweiten Berechnungsverordnung: nach § 28 Abs. 2 II. BV je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr höchstens 7,10 Euro bei einer Bezugsfertigkeit vor weniger als 22 Jahren, 9,00 Euro ab 22 Jahren und 11,50 Euro ab 32 Jahren; nach § 26 Abs. 2 II. BV höchstens 230 Euro Verwaltungskosten jährlich je Wohnung und nach § 26 Abs. 3 höchstens 30 Euro je Garagen- oder Einstellplatz. Die Verordnung gilt unmittelbar für öffentlich geförderten Wohnraum und dient hier als dokumentierter Anhaltspunkt, nicht als bindende Vorgabe.

• Cashflow vor Steuern

  Der ausgewiesene Cashflow ist ein Wert vor Steuern. Steuerliche Wirkungen aus Vermietung und Verpachtung, insbesondere Abschreibung und der Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten, bildet der eigene Rechner zur Steuerwirkung ab. Kaufnebenkosten, Eigenkapitaleinsatz, Rücklagenaufbau, Mietsteigerungen und Wertentwicklung sind nicht Teil dieser Rechnung.

Quellen mit Abrufdatum

• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung: Diese Modelle gibt es und das sollten Sie beachten (Stand 31.10.2024) abgerufen am 01.09.2026
• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung: Häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit (Stand 14.11.2025) abgerufen am 01.09.2026
• Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 28 II. BV, Instandhaltungskosten abgerufen am 01.09.2026
• Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 26 II. BV, Verwaltungskosten abgerufen am 01.09.2026