Immobilie als Kapitalanlage: der vollständige Leitfaden

Was eine Immobilie als Kapitalanlage ist

Eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine Wohnung oder ein Haus, das Sie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Mit dem Kauf erwerben Sie zwei Dinge zugleich: einen realen Sachwert und einen laufenden Zahlungsstrom aus der Vermietung. Diese Kombination unterscheidet die vermietete Immobilie von den meisten anderen Anlageformen, und sie erklärt auch, warum eine gute Vorbereitung wichtiger ist als ein schneller Abschluss.

Dieser Leitfaden beschreibt die Mechanik, die Kostenblöcke, die wichtigsten Kennzahlen und die Risiken einer vermieteten Immobilie. Er verspricht bewusst keine Rendite und keine Wertsteigerung. Beides hängt von Annahmen ab, die Sie kennen, prüfen und mit Ihrer eigenen Situation abgleichen sollten. Wo dieser Artikel Zahlen nennt, steht die Quelle mit Abrufdatum im Quellenverzeichnis am Ende.

Die Mechanik: Sachwert, Fremdkapital, Vermietung

Drei Bausteine greifen bei einer vermieteten Immobilie ineinander.

Der Sachwert. Eine Immobilie ist ein realer, nutzbarer Gegenstand mit einem eigenen Markt. Ihr Wert entsteht aus Lage, Zustand und Nutzbarkeit. Das macht die Anlage greifbar, aber nicht automatisch sicher: Auch Immobilienpreise können fallen, und der Wert einer einzelnen Wohnung hängt stark von ihrem Standort ab.

Das Fremdkapital. Die wenigsten Käufer bezahlen eine Kapitalanlage vollständig aus eigenen Mitteln. Üblich ist ein Bankdarlehen, das durch die Immobilie besichert wird. Das Fremdkapital wirkt wie ein Hebel: Sie bewegen mit begrenztem Eigenkapital einen größeren Vermögenswert, und die Mieteinnahmen helfen, Zins und Tilgung zu tragen. Derselbe Hebel wirkt allerdings in beide Richtungen. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung oder fällt die Miete aus, trifft die Schwankung zuerst Ihr Eigenkapital. Wer den Hebel nutzt, plant deshalb Rücklagen ein und rechnet die Finanzierung auch für schlechtere Jahre durch.

Die Vermietung. Die Miete ist der laufende Ertrag der Anlage. Ihr stehen laufende Kosten gegenüber: Verwaltung, Instandhaltung und alle Positionen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Was nach Abzug dieser Kosten übrig bleibt, muss Zins und Tilgung mittragen. Ob am Ende ein Überschuss steht oder Sie monatlich zuschießen, entscheidet sich in der Kalkulation, nicht im Verkaufsgespräch.

Die Kostenblöcke: einmalig und laufend

Für eine ehrliche Kalkulation gehören alle Kosten auf den Tisch, bevor Sie kaufen.

Einmalige Kaufnebenkosten. Beim Erwerb kommen drei Posten zum Kaufpreis hinzu:

• Die Grunderwerbsteuer beträgt nach dem bundesgesetzlichen Regelsatz 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG), gerechnet in der Regel auf den Kaufpreis. Die Bundesländer dürfen abweichen und haben das mit Ausnahme von Bayern auch getan, bis hinauf zu 6,5 Prozent, zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen.
• Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Die Verbraucherzentrale nennt je nach Region übliche Gesamtsätze von 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Kaufen Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, tragen sie nach §§ 656c und 656d BGB höchstens die Hälfte der Provision, sofern sie den Makler nicht allein beauftragt haben.
• Notar und Grundbuch folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Der Geschäftswert ist beim Kauf der Kaufpreis (§ 47 GNotKG), die Gebühr dazu steht in Tabelle B (§ 34 GNotKG), und eine Vereinbarung über die Höhe ist unwirksam (§ 125 GNotKG). Beim üblichen Kaufvertrag ergibt diese Herleitung 1,07 Prozent des Kaufpreises bei 300.000 Euro. Weil die Gebührentabelle degressiv ist, sinkt der Anteil mit steigendem Kaufpreis: rund 1,38 Prozent bei 100.000 Euro, rund 0,88 Prozent bei 1.000.000 Euro.

Zusammen ergeben diese Posten je nach Bundesland und Maklersituation einen Aufschlag von rund 4,6 Prozent (Bayern, kein Makler) bis rund 11,1 Prozent (Nordrhein-Westfalen mit hälftig geteilter Gesamtprovision von 7,14 Prozent) auf den Kaufpreis. Die einzelnen Sätze, ihre amtlichen Quellen und ein Rechenbeispiel finden Sie im Artikel Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf; Ihren konkreten Fall rechnen Sie mit dem Kaufnebenkostenrechner durch.

Laufende Kosten. Nach dem Kauf tragen Sie dauerhaft:

• Verwaltungskosten. Als Referenz nennt § 26 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) für öffentlich geförderten Wohnraum höchstens 230 Euro jährlich je Wohnung; die Stiftung Warentest rechnet mit rund 200 bis 250 Euro im Jahr für die Hausverwaltung.
• Instandhaltung. § 28 Abs. 2 II. BV staffelt die Höchstwerte nach dem Alter des Gebäudes von 7,10 bis 11,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Diese Werte gelten unmittelbar für geförderten Wohnraum und dienen bei frei finanzierten Wohnungen als dokumentierter Anhaltspunkt.
• Zins und Tilgung der Finanzierung sowie Rücklagen für größere Maßnahmen, bei Eigentumswohnungen auch mögliche Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft.

Nicht alle Betriebskosten lassen sich auf Mieter umlegen. Kalkulieren Sie deshalb mit der Kaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten, nicht mit der Bruttomiete.

Die Kennzahlen für den Einstieg

Zwei Kennzahlen strukturieren den ersten Vergleich von Objekten: die Bruttomietrendite, also Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, und die Nettomietrendite, die zusätzlich Kaufnebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung einbezieht. Die Formeln folgen der Darstellung der Stiftung Warentest. Beide Kennzahlen sind statische Anfangsgrößen für ein einzelnes Jahr: Sie enthalten weder Finanzierung noch Steuern, weder Leerstand noch Wertentwicklung. Wie Sie beide Werte berechnen und einordnen, zeigt der Artikel Mietrendite berechnen; für Ihre eigenen Zahlen gibt es den Mietrenditerechner, der jeden Zwischenschritt offenlegt.

Die Risiken, ehrlich benannt

Eine vermietete Immobilie ist kein Selbstläufer. Diese Risiken gehören in jede Entscheidung:

• Leerstand und Mietausfall. Steht die Wohnung leer oder zahlt ein Mieter nicht, laufen Zins, Tilgung und Kosten weiter.
• Zinsänderung. Endet die Zinsbindung, wird zum dann geltenden Zins weiterfinanziert. Ein höherer Zins kann einen bisher positiven Überschuss in einen Zuschussbedarf drehen.
• Instandhaltung und Sonderumlagen. Dach, Heizung oder Leitungen halten sich nicht an Durchschnittswerte. Größere Maßnahmen können in einzelnen Jahren die gesamte Jahresmiete übersteigen.
• Klumpenrisiko. Eine einzelne Wohnung bündelt viel Vermögen in einem Objekt, einer Stadt, einem Markt. Eine Streuung, wie sie bei Wertpapieren üblich ist, gibt es hier nicht.
• Eingeschränkte Verfügbarkeit. Ein Verkauf braucht Zeit und kostet erneut Geld. Wer sein Kapital kurzfristig benötigt, ist mit einer Immobilie falsch aufgestellt.
• Markt und Standort. Kaufpreise und Mieten können stagnieren oder fallen. Eine Wertsteigerung ist möglich, aber nicht zusicherbar, und wir sichern sie Ihnen an keiner Stelle zu.

Keines dieser Risiken spricht grundsätzlich gegen die Anlageform. Sie gehören aber in die Kalkulation, bevor Sie unterschreiben, nicht danach.

Der Weg zum ersten Objekt

Ein belastbarer Ablauf hat drei Stufen.

Erst rechnen. Verschaffen Sie sich mit den Rechnern ein eigenes Zahlenbild: Kaufnebenkosten für den Kapitalbedarf, Mietrendite für das Verhältnis von Miete und eingesetztem Kapital. Beide Rechner zeigen jeden Zwischenschritt und jede Annahme, und Ihre Eingaben werden nicht gespeichert.

Dann sprechen. Im kostenlosen Erstgespräch klären wir Ausgangslage, Ziel und Zeithorizont, legen die Rechengrößen offen und legen gemeinsam den nächsten Schritt fest. Auch ein Nein ist dabei ein zulässiges Ergebnis: Wenn eine Immobilie als Kapitalanlage in Ihrer Situation nicht passt, sagen wir das.

Dann prüfen. Erst wenn Ziel und Rahmen stehen, lohnt der Blick auf konkrete Objekte, mit vollständigen Unterlagen, nachvollziehbarer Kalkulation und dokumentierten Quellen für jede Kennzahl.

Für wen sich dieser Weg eignet

Geeignet ist eine vermietete Immobilie vor allem, wenn Sie langfristig denken, ein stabiles Einkommen haben, eine Finanzierung tragen können und verstehen wollen, wie Ihre Kalkulation zustande kommt. Weniger geeignet ist sie, wenn Sie Ihr Kapital kurzfristig wieder benötigen, eine garantierte Rendite suchen oder eine Empfehlung ohne Blick auf Ihre Gesamtsituation erwarten. Eine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im rechtlichen Sinn leistet dieser Leitfaden nicht, und auch das Erstgespräch ersetzt sie nicht.