In Immobilien investieren für Einsteiger

Worum es bei diesem Weg geht

Wenn in diesem Wissensbereich von Immobilieninvestment die Rede ist, ist immer dasselbe gemeint: eine Wohnung oder ein Haus, das Sie selbst kaufen, im Grundbuch als Eigentümer stehen und vermieten. Steuerlich sind die daraus fließenden Einnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die das Einkommensteuergesetz in einer eigenen Einkunftsart führt.

Dieser Artikel beschreibt, was vor dem ersten Objekt zu klären ist. Er nennt keine Zielrendite und keine Beispielimmobilie, denn beides hinge an Annahmen, die nur Sie kennen. Wo er Zahlen nennt, stehen Quelle und Abrufdatum im Verzeichnis am Ende. Eine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung ersetzt er nicht.

Der Kapitalbedarf ist mehr als der Kaufpreis

Der erste und häufigste Rechenfehler von Einsteigern ist, mit dem Kaufpreis zu planen. Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten, und die sind kein Rundungsposten.

Grunderwerbsteuer. Das Grunderwerbsteuergesetz nennt einen Steuersatz von 3,5 Prozent. Das Grundgesetz gibt den Ländern die Befugnis, den Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer selbst zu bestimmen, und deshalb gehen die Sätze auseinander: Bayern erhebt 3,5 Prozent, Hessen 6 Prozent, Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Der Standort entscheidet also mit über Ihren Kapitalbedarf, nicht nur über die Miete.

Maklerprovision. Lässt sich ein Makler von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus Maklerlohn versprechen, ist das nur so möglich, dass sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Und soll der Käufer den Maklerlohn eines vom Verkäufer beauftragten Maklers zahlen oder erstatten, ist diese Vereinbarung nur wirksam, wenn der Verkäufer selbst zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Auf den Käufer entfällt damit höchstens die Hälfte. Die Verbraucherzentrale nennt als übliche Spanne der Gesamtprovision je nach Region 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer.

Notar und Grundbuch. Diese Kosten sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Sie richten sich nach dem Geschäftswert, und beim Kauf wird der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt; eine Vereinbarung über die Höhe der Kosten ist unwirksam. Wie hoch der Posten bei Ihnen ausfällt, hängt damit am Kaufpreis und am Umfang der Beurkundung, nicht am Verhandlungsgeschick.

Alle drei Posten fallen einmalig beim Kauf an und lassen sich vorab beziffern. Der Kaufnebenkostenrechner zeigt sie für Ihr Bundesland mit jedem Zwischenschritt und jeder Quelle; die einzelnen Posten erklärt der Artikel Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Die laufenden Kosten und was davon bei Ihnen bleibt

Nach dem Kauf beginnt die zweite Rechnung. Ein Teil der laufenden Kosten lässt sich als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, ein anderer nicht. Die Betriebskostenverordnung nimmt zwei Blöcke ausdrücklich aus: die Verwaltungskosten, also unter anderem die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen sowie die Kosten der Geschäftsführung, und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, also die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen.

Diese beiden Blöcke tragen Sie. Als Rechengrößen nennt die Zweite Berechnungsverordnung für Verwaltungskosten höchstens 230 Euro je Wohnung und Jahr und für Instandhaltungskosten 7,10 bis 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr, gestaffelt nach dem Alter des Gebäudes. Das sind Werte des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und keine Prognose für Ihr Objekt, aber sie sind ein belegter Ausgangspunkt, solange Sie keine echten Abrechnungen des Hauses vorliegen haben.

Planen Sie außerdem ein, dass Miete ausfallen kann. Eine Kalkulation, die zwölf vereinnahmte Monatsmieten unterstellt, beschreibt den besten Fall, nicht den Normalfall.

Zwei Kennzahlen für den Anfang

Für den Einstieg genügen zwei Zahlen. Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite setzt den Jahresreinertrag, also die Miete nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten, ins Verhältnis zur Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Die zweite Zahl fällt niedriger aus, und genau deshalb ist sie die ehrlichere.

Beide sind statische Anfangsrenditen für ein Jahr. Finanzierung, Steuern, Leerstand und die Entwicklung über die Zeit kommen darin nicht vor. Der Mietrenditerechner weist beide Werte mit sichtbarer Formel aus, der Artikel Mietrendite berechnen erklärt, was die Kennzahl verschweigt. Vergleichen Sie immer brutto mit brutto und netto mit netto, sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Dinge.

Wie ein Immobilienkauf rechtlich abläuft

Ein Immobilienkauf ist kein Vertrag, den Sie am Küchentisch schließen. Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Das gilt für beide Seiten und ist nicht abdingbar.

Der Kaufvertrag allein macht Sie noch nicht zum Eigentümer. Für die Übertragung des Eigentums sind die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und deren Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Zwischen Beurkundung und Eintragung liegt deshalb regelmäßig Zeit, in der der Notar die vereinbarten Voraussetzungen abarbeitet. Wer diesen Ablauf kennt, versteht auch, warum Notar- und Grundbuchkosten kein Zusatzwunsch sind, sondern zum Kauf gehören.

Steuern: was das Gesetz vorsieht

Zwei Punkte sollten Sie kennen, bevor Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater sprechen. Erstens ordnet das Einkommensteuergesetz Einnahmen aus der Vermietung von unbeweglichem Vermögen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu. Zweitens sieht dasselbe Gesetz für Gebäude eine Absetzung für Abnutzung vor. Für Wohngebäude beträgt sie jährlich 3 Prozent, wenn das Gebäude nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurde, 2 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924, und 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925.

Mehr steht hier bewusst nicht. Wie sich diese Regeln in Ihrer persönlichen Situation auswirken, hängt von Faktoren ab, die eine Website nicht kennen kann, und die Antwort darauf ist eine Steuerberatung im rechtlichen Sinn. Weder dieser Artikel noch unser Erstgespräch leisten sie.

Die Risiken, die in jede Planung gehören

Vier Punkte gehören in jede Einsteigerplanung, weil sie das Ergebnis stärker verändern als eine Nachkommastelle bei der Rendite.

• Mietausfall und Leerstand. Jeder Monat ohne Mieteingang verschiebt Ihre Rechnung, während Zins, Tilgung und nicht umlagefähige Kosten weiterlaufen.
• Instandhaltung. Bauteile altern unabhängig von Ihrem Zahlungsplan. Ohne Rücklage wird aus einer planbaren Ausgabe eine Finanzierungsfrage.
• Zins und Anschlussfinanzierung. Ein Darlehen wirkt als Hebel in beide Richtungen. Ändert sich der Zins zur Anschlussfinanzierung, trifft die Veränderung zuerst Ihr Eigenkapital.
• Standort. Der Wert einer einzelnen Wohnung hängt an ihrer Lage. Auch Immobilienpreise können fallen, und eine Wertsteigerung sichert Ihnen niemand seriös zu.

Ihre nächsten Schritte

Klären Sie zuerst Ihr Ziel und Ihren Zeithorizont, dann den Kapitalbedarf, dann die laufenden Kosten, und erst danach konkrete Objekte. Das Gesamtbild einer vermieteten Immobilie beschreibt der Leitfaden zur Immobilie als Kapitalanlage. Interessiert Sie eine Eigentumswohnung, lesen Sie zusätzlich, worauf es bei einer Wohnung als Kapitalanlage ankommt, denn dort kaufen Sie eine Eigentümergemeinschaft mit. Alle weiteren Beiträge finden Sie im Wissensbereich.

Und wenn Sie Ihre Zahlen einordnen möchten: Im kostenlosen Erstgespräch gehen wir Ausgangslage, Ziel und Rechengrößen gemeinsam durch. Auch ein Nein ist dabei ein zulässiges Ergebnis. Wenn eine vermietete Immobilie in Ihrer Situation nicht passt, sagen wir das.