Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und was die Kennzahl verschweigt

Was die Mietrendite aussagt

Die Mietrendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Sie beantwortet die Frage, wie viel Mietertrag ein Objekt im ersten Jahr im Verhältnis zu seinem Preis liefert, und macht damit unterschiedliche Objekte vergleichbar, bevor Sie in die Detailprüfung gehen. Mehr leistet die Kennzahl nicht, und genau deshalb lohnt es sich, ihre Berechnung und ihre Grenzen zu kennen. Die hier gezeigten Formeln folgen der Darstellung der Stiftung Warentest; alle Quellen stehen mit Abrufdatum im Quellenverzeichnis am Ende des Artikels.

Zwei Varianten sind dabei zu unterscheiden: die Bruttomietrendite als schnelle Marktübersicht und die Nettomietrendite als genauere Betrachtung. Beide beantworten unterschiedliche Fragen, und erst zusammen ergeben sie ein belastbares Bild.

Die Bruttomietrendite: schnelle Orientierung

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Form der Kennzahl:

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis

Ein Beispiel: Eine Wohnung kostet 100.000 Euro und bringt 5.000 Euro Jahreskaltmiete. Die Bruttomietrendite beträgt 5,0 Prozent. Der Wert ist schnell berechnet und eignet sich für den ersten Marktvergleich. Er ignoriert aber alles, was den Ertrag tatsächlich schmälert: die Kaufnebenkosten beim Erwerb ebenso wie Verwaltung und Instandhaltung im laufenden Betrieb.

Wenn ein Exposé nur eine einzelne Rendite nennt, fragen Sie deshalb nach der Rechnung dahinter: brutto oder netto, mit oder ohne Kaufnebenkosten, mit welchen laufenden Kosten. Ohne diese Angaben ist die Zahl nicht vergleichbar.

Die Nettomietrendite: näher an der Wirklichkeit

Die Nettomietrendite korrigiert beide Auslassungen in drei Schritten:

1. Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten
2. Jahresreinertrag = Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten - Instandhaltung
3. Nettomietrendite = Jahresreinertrag geteilt durch Gesamtinvestition

Für die beiden Abzugsposten gibt es belegte Referenzwerte.

Nicht umlagefähige Kosten. Für die Verwaltung nennt § 26 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) für öffentlich geförderten Wohnraum höchstens 230 Euro jährlich je Wohnung, § 26 Abs. 3 zusätzlich höchstens 30 Euro je Garagen- oder Einstellplatz. Die Stiftung Warentest rechnet mit rund 200 bis 250 Euro im Jahr für die Hausverwaltung. Beide Angaben liegen nah beieinander, sind aber nicht identisch; unser Rechner setzt deshalb keinen automatischen Wert, sondern zeigt beide Referenzen neben dem Eingabefeld an.

Instandhaltung. § 28 Abs. 2 II. BV staffelt die Höchstwerte nach dem Alter des Gebäudes:

Die Verordnung nennt außerdem einen Zuschlag von 1,00 Euro je Quadratmeter bei maschinell betriebenem Aufzug sowie Abschläge von 0,20 Euro bei eigenständig gewerblicher Wärmelieferung und von 1,05 Euro, wenn Mieter die Kosten kleiner Instandhaltungen tragen. Die Beträge verändern sich nach § 28 Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs. 4 II. BV zum 1. Januar jedes dritten Jahres entlang des Verbraucherpreisindexes. Zur Einordnung: Die II. BV gilt unmittelbar für öffentlich geförderten Wohnraum; für frei finanzierte Wohnungen sind die Werte ein dokumentierter Anhaltspunkt, keine bindende Vorgabe. Die Stiftung Warentest nennt daneben 6 bis 10 Euro je Quadratmeter und Jahr. Beide Spannen stehen bewusst nebeneinander und werden nicht gemittelt.

Woher die Eingabewerte kommen

Eine Kennzahl ist nur so gut wie ihre Eingaben. Die Jahreskaltmiete nehmen Sie bei vermieteten Objekten aus dem bestehenden Mietvertrag, nicht aus einer Hoffnung auf künftige Erhöhungen. Die Kaufnebenkosten setzen Sie entweder als bekannten Betrag an oder leiten sie aus Kaufpreis und Bundesland ab; welche Posten dahinter stehen, erklärt der Artikel Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Für die Instandhaltung brauchen Sie beim Flächenansatz die Wohnfläche und das Baualter. Ein Beispiel für diesen Ansatz: 70 Quadratmeter in der Altersklasse ab 32 Jahren ergeben 70 mal 11,50 Euro, also 805 Euro im Jahr. Wer die Zu- und Abschläge der Verordnung abbilden will, etwa für einen Aufzug, trägt stattdessen einen eigenen Jahresbetrag ein.

Ein Rechenbeispiel Schritt für Schritt

Das folgende Beispiel stammt aus der Darstellung der Stiftung Warentest und lässt sich vollständig nachrechnen: Kaufpreis 100.000 Euro, Kaufnebenkosten 10.000 Euro, Jahreskaltmiete 5.000 Euro, Verwaltung 250 Euro, Instandhaltung 350 Euro.

1. Gesamtinvestition: 100.000 + 10.000 = 110.000 Euro
2. Jahresreinertrag: 5.000 - 250 - 350 = 4.400 Euro
3. Nettomietrendite: 4.400 geteilt durch 110.000 = 4,0 Prozent
4. Bruttomietrendite zum Vergleich: 5.000 geteilt durch 100.000 = 5,0 Prozent

Der Unterschied von einem Prozentpunkt ist keine Rechenspielerei: Er zeigt, wie stark Kaufnebenkosten und laufende Kosten das Bild verändern, noch bevor Finanzierung und Steuern überhaupt betrachtet sind.

Was die Kennzahl verschweigt

Beide Mietrenditen sind statische Anfangsrenditen für ein einzelnes Jahr. Sie verschweigen alles, was danach kommt:

• Finanzierung. Zins und Tilgung kommen in der Kennzahl nicht vor. Ob ein Objekt mit Ihrer Finanzierung einen Überschuss oder einen monatlichen Zuschussbedarf erzeugt, beantwortet sie nicht.
• Steuern. Die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen und Kosten hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und ist nicht Teil der Kennzahl.
• Leerstand und Mietausfall. Die Rechnung unterstellt zwölf vereinnahmte Monatsmieten. Jeder Monat ohne Mieteingang verändert das Ergebnis.
• Entwicklung über die Zeit. Mietsteigerungen, Kostensteigerungen, Wertentwicklung und ein späterer Verkauf bleiben außen vor. Eine hohe Anfangsrendite ist keine Zusage für die Zukunft, und eine Wertsteigerung sichern wir Ihnen an keiner Stelle zu.

Zwei Regeln schützen vor Fehlschlüssen. Erstens: Vergleichen Sie nur Gleiches mit Gleichem, also brutto mit brutto und netto mit netto. Zweitens: Übersteigen die Kosten die Miete, ist die Rendite negativ; unser Rechner weist ein solches Ergebnis offen aus, statt es auf null zu kappen.

So nutzen Sie die Kennzahl richtig

Berechnen Sie für jedes Objekt beide Werte und dokumentieren Sie die Annahmen dahinter: welche Kaufnebenkosten, welche Verwaltungskosten, welcher Instandhaltungsansatz. Der Mietrenditerechner zeigt jede Formel und jeden Zwischenschritt, übernimmt auf Wunsch die Kaufnebenkosten aus demselben geprüften Regelwerk wie der Kaufnebenkostenrechner und speichert keine Eingaben. Die Posten hinter den Kaufnebenkosten erklärt der Artikel Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf, das Gesamtbild der Leitfaden zur Immobilie als Kapitalanlage. Notieren Sie neben jedem Ergebnis das Datum und die verwendeten Annahmen; eine Rendite ohne Rechenweg ist keine Information, sondern eine Behauptung. Und wenn Sie Ihre Zahlen einordnen möchten: Im kostenlosen Erstgespräch gehen wir sie gemeinsam durch.