Wohnung als Kapitalanlage kaufen: worauf es ankommt

Sie kaufen zwei Dinge zugleich

Eine Eigentumswohnung ist rechtlich kein abgeschlossenes Objekt, sondern eine Kombination. Das Wohnungseigentumsgesetz beschreibt sie als das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemeinschaftliches Eigentum sind dabei das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Praktisch heißt das: Ihnen allein gehört die Wohnung hinter der Wohnungstür. Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände, Heizungsanlage und Grundstück gehören Ihnen nur anteilig, gemeinsam mit allen anderen Eigentümern des Hauses. Diese Aufteilung ist der eine Unterschied, aus dem sich fast alle weiteren ergeben. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, kauft deshalb immer auch eine Gemeinschaft mit, und die sollte er sich genauso ansehen wie die Wohnung selbst.

Diese Aufteilung entsteht durch die Teilungserklärung. Das Gesetz beschreibt sie als Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, mit der der Eigentümer eines Grundstücks das Eigentum so in Miteigentumsanteile teilt, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. Sie ist damit die Gründungsurkunde jeder Wohnungseigentümergemeinschaft und die Urkunde, aus der Sie ablesen, was zu Ihrer Wohnung gehört und was nicht.

Die Gemeinschaft entscheidet mit

Über das gemeinschaftliche Eigentum entscheiden Sie nicht allein. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Verwaltung und Benutzung, und dazu gehört ausdrücklich auch die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Die Versammlung der Wohnungseigentümer findet mindestens einmal im Jahr statt; einberufen wird sie vom Verwalter, und wenn es keinen gibt oder er sich ohne Grund weigert, auch vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einem durch Beschluss ermächtigten Eigentümer.

Für Sie als Kapitalanleger hat das zwei Seiten. Die eine: Sie müssen sich um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht allein kümmern, dafür gibt es eine organisierte Zuständigkeit. Die andere: Eine anstehende Fassadensanierung oder ein Heizungstausch trifft Sie unabhängig davon, ob Ihre Wohnung selbst in Ordnung ist, und der Beschluss dazu kann auch gegen Ihre Stimme fallen. Eine Kalkulation, die nur die eigene Wohnung betrachtet, greift deshalb zu kurz.

Der Verwalter stellt jedes Jahr einen Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf, die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung, und nach Ablauf des Kalenderjahres folgt die Jahresabrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben. Diese Unterlagen sind für einen Käufer wertvoller als jedes Exposé, weil sie zeigen, was in diesem Haus wirklich anfällt.

Hausgeld: was Ihre Mieter tragen und was nicht

Die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer eine abweichende Verteilung beschließen. Ihr Anteil an diesen Kosten ist das, was üblicherweise Hausgeld genannt wird.

Entscheidend für Ihre Rechnung ist, dass Sie das Hausgeld nicht vollständig an Ihre Mieter weiterreichen können. Die Betriebskostenverordnung nimmt zwei Blöcke ausdrücklich aus den umlagefähigen Betriebskosten heraus: die Verwaltungskosten, also unter anderem die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen sowie die Kosten der Geschäftsführung, und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, also die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen.

Diese beiden Blöcke bleiben also bei Ihnen und mindern Ihren Überschuss. Als Referenzgrößen für die Kalkulation nennt die Zweite Berechnungsverordnung für Verwaltungskosten höchstens 230 Euro je Wohnung und Jahr und für Instandhaltungskosten 7,10 bis 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr, gestaffelt nach dem Alter des Gebäudes. Das sind Rechengrößen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, keine Preisliste für Ihr Haus; was in Ihrem Objekt anfällt, steht in dessen Jahresabrechnung.

Eine vermietete Wohnung bringt ihren Mietvertrag mit

Kaufen Sie eine bereits vermietete Wohnung, übernehmen Sie den laufenden Mietvertrag. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt das unter der Überschrift "Kauf bricht nicht Miete": Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Sie erben also Miethöhe, Laufzeit und alle Vereinbarungen, so wie sie im Vertrag stehen.

Eine zweite Regel betrifft umgewandelte Wohnungen. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert worden, kann sich ein Erwerber auf Eigenbedarf oder eine wirtschaftliche Verwertung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Die Bundesländer können diese Sperrfrist durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern, wenn die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf, ob die Wohnung aus einer Umwandlung stammt und welche Frist am Standort gilt.

Die Unterlagen, die Sie vor der Zusage sehen sollten

Für eine Eigentumswohnung reichen Grundriss und Kaufpreis nicht aus. Verlangen Sie die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung, den aktuellen Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen der letzten Jahre, den Stand der Erhaltungsrücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Dazu kommt die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter zu führen hat und in die einem Wohnungseigentümer oder einem von ihm Ermächtigten auf Verlangen Einsicht zu geben ist. Sie enthält den Wortlaut der gefassten Beschlüsse und zeigt damit, was in diesem Haus bereits entschieden wurde.

Bei einer vermieteten Wohnung kommen der Mietvertrag, die Betriebskostenabrechnungen und der Nachweis der Kaution hinzu. Wer diese Unterlagen liest, bevor er unterschreibt, kennt die wiederkehrenden Kosten, den Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Beschlusslage, statt sie später aus der ersten Jahresabrechnung zu erfahren.

So bringen Sie das in Ihre Zahlen

Rechnen Sie zuerst den Kapitalbedarf: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Welche Posten dazugehören und wovon ihre Höhe abhängt, erklärt der Artikel Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf, rechnen können Sie sie im Kaufnebenkostenrechner. Setzen Sie danach die laufenden Kosten an, und zwar getrennt nach umlagefähig und nicht umlagefähig, denn nur der nicht umlagefähige Teil belastet Ihr Ergebnis. Was daraus für das Verhältnis von Miete und eingesetztem Kapital folgt, zeigt der Mietrenditerechner; was die Kennzahl aussagt und was sie verschweigt, der Artikel Mietrendite berechnen. Das Gesamtbild einer vermieteten Immobilie beschreibt der Leitfaden zur Immobilie als Kapitalanlage.

Dieser Artikel ist eine redaktionelle Einordnung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenn Sie Ihre Zahlen und Unterlagen mit jemandem durchgehen möchten: Im kostenlosen Erstgespräch klären wir Ausgangslage, Ziel und die Posten, die in Ihrer Situation zählen, unverbindlich und ohne Verkaufsdruck.