Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: alle Posten erklärt

Warum die Kaufnebenkosten über den Kapitalbedarf entscheiden

Der Kaufpreis ist beim Immobilienkauf nicht der Betrag, den Sie am Ende benötigen. Mit dem Kauf entstehen drei zusätzliche Posten: die Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls die Maklerprovision sowie die Kosten für Notar und Grundbuch. Sie fallen einmalig an, kommen zum Kaufpreis hinzu und gehören von Anfang an in die Eigenkapitalplanung.

Die Nebenkosten sind Transaktionskosten: Sie erhöhen weder den Wert der Immobilie noch die spätere Miete. Jeder Euro, der hier gebunden wird, muss aus Eigenkapital oder zusätzlicher Finanzierung kommen und verändert damit die gesamte Kalkulation. Wie stark, zeigt das folgende Beispiel.

Rechenbeispiel mit offen gelegten Annahmen

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro in Nordrhein-Westfalen ergeben sich 19.500 Euro Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent), 10.710 Euro Käuferanteil an der Maklerprovision (7,14 Prozent gesamt, hälftig geteilt) und 3.210 Euro für Notar und Grundbuch (1,07 Prozent, aus dem Gebührenrecht hergeleitet). Zusammen sind das 33.420 Euro oder 11,14 Prozent des Kaufpreises; der Gesamtbedarf steigt auf 333.420 Euro. Jeden dieser Sätze und seine Quelle erklären die folgenden Abschnitte, und mit dem Kaufnebenkostenrechner rechnen Sie das Beispiel nach oder übertragen es auf Ihre Zahlen.

Grunderwerbsteuer: der größte Einzelposten

Die Grunderwerbsteuer beträgt nach dem bundesgesetzlichen Regelsatz 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG), gerechnet in der Regel auf den Kaufpreis. Die Steuer wird auf volle Euro nach unten abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Diese Abrundung ist eine kleine, aber reale Entlastung: Bei einem Kaufpreis von 100.000,50 Euro in Bayern ergeben sich rechnerisch 3.500,02 Euro Steuer; festgesetzt werden nach der Abrundung 3.500 Euro. Die Bundesländer dürfen eigene Sätze festsetzen und haben das mit Ausnahme von Bayern auch getan.

Die folgenden Sätze wurden am 31.08.2026 aus amtlichen Landesquellen erhoben; jede einzelne Quelle steht im Quellenverzeichnis am Ende des Artikels:

Zwei Bewegungen der letzten Jahre zeigen, warum zu jeder Angabe ein Abrufdatum gehört: Thüringen hat den Satz zum 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt, Bremen ihn zum 01.07.2025 auf 5,5 Prozent erhöht. Nicht amtliche Vergleichsportale nannten zuletzt teils veraltete Sätze; maßgeblich sind die amtlichen Landesquellen, denen auch unser Rechner folgt.

Ein weiteres Detail zeigt, warum sich der Blick in die amtliche Quelle lohnt: Für Hamburg kursieren in nicht amtlichen Quellen teils ermäßigte Sätze für bestimmte Gruppen. Die amtliche Serviceseite der Stadt nannte am Abrufdatum ausschließlich den allgemeinen Satz von 5,5 Prozent, und genau diesem Stand folgt unser Rechner: Ein ermäßigter Satz wird erst abgebildet, wenn er amtlich bestätigt ist.

Maklerprovision: Höhe und Verteilung

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Die Verbraucherzentrale nennt je nach Region übliche Gesamtsätze von 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Der Satz ist verhandelbar, und ohne Makler entfällt der Posten vollständig.

Für die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer gelten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher klare gesetzliche Regeln: Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB). Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er sich den Lohn nur von beiden Parteien in gleicher Höhe versprechen lassen (§ 656c BGB). Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, ist eine Zahlungspflicht der anderen Partei nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d BGB). Im Ergebnis tragen Verbraucher als Käufer in diesen Fällen höchstens die Hälfte der Gesamtprovision. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und gewerbliche Käufer gilt diese Begrenzung nicht.

Für die Praxis heißt das: Klären Sie vor der Besichtigung, wer den Makler beauftragt hat, welcher Gesamtsatz vereinbart ist und welcher Anteil auf Sie entfällt. Eine nur mündliche Provisionszusage genügt wegen des Textformerfordernisses nicht, und der vereinbarte Satz gehört schriftlich fixiert, bevor Sie weitere Schritte gehen.

Notar und Grundbuch

Ein Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); anschließend wird das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben. Die Notarkosten sind bundeseinheitlich geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert, also im Wesentlichen nach dem Kaufpreis; ihr prozentualer Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis.

Als Planungsgröße lässt sich der Posten herleiten statt schätzen. Die Gebühr zu einem Geschäftswert steht in Tabelle B (§ 34 GNotKG, Anlage 2); beim üblichen Immobilienkaufvertrag fallen beim Notar 3,0 Gebühren an, für Beurkundung (2,0), Vollzug (0,5) und Betreuung (0,5), zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer, und beim Grundbuchamt 1,5 Gebühren für Auflassungsvormerkung (0,5) und Eigentumsumschreibung (1,0) ohne Umsatzsteuer. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die einfache Gebühr 635 Euro; daraus werden 2.266,95 Euro Notarkosten und 952,50 Euro Grundbuchkosten, zusammen 3.219,45 Euro oder 1,07 Prozent des Kaufpreises. Die Beispielrechnung der Bundesnotarkammer bestätigt die Herleitung auf den Cent: Bei einem Kaufpreis von 160.000 Euro nennt sie 1.143 Euro für Entwurf und Beurkundung, Vollzug und Betreuung, also genau 3,0 Gebühren zur Tabellengebühr von 381 Euro, allerdings ohne Auslagen, ohne Umsatzsteuer und ohne die getrennt beim Grundbuchamt anfallenden Gebühren. Weil die Tabelle degressiv verläuft, sinkt der prozentuale Anteil mit steigendem Kaufpreis: dieselbe Herleitung ergibt rund 1,38 Prozent bei 100.000 Euro und rund 0,88 Prozent bei 1.000.000 Euro. Unser Rechner führt diese 1,07 Prozent deshalb als offen ausgewiesene, jederzeit änderbare Voreinstellung.

Hinter den Gebühren stehen konkrete Leistungen: der Entwurf und die Beurkundung des Kaufvertrags, der Vollzug mit den nötigen Anträgen sowie die Betreuung bis zur Eigentumsumschreibung. Die Gebühren des Grundbuchamts kommen getrennt hinzu; auch das zeigt die genannte Beispielrechnung.

Was in dieser Aufstellung fehlt

Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar und Grundbuch sind die drei klassischen Kaufnebenkosten, aber nicht alle Kosten eines Kaufs. Nicht enthalten sind unter anderem die Kosten der Grundschuldbestellung und weitere Finanzierungsnebenkosten, Bewertungs- und Gutachterkosten, Modernisierung und Renovierung, der Umzug sowie sämtliche laufenden Bewirtschaftungskosten nach dem Kauf. Wer finanziert, lässt in der Regel eine Grundschuld als Sicherheit eintragen; auch dafür entstehen Notar- und Grundbuchgebühren, die unser Rechner ausdrücklich als nicht enthaltene Position nennt, statt sie in einer Pauschale zu verstecken. Wie Sie die laufenden Posten ansetzen, zeigt der Leitfaden zur Immobilie als Kapitalanlage; das Verhältnis von Miete und Gesamtinvestition beleuchtet der Artikel Mietrendite berechnen.

So rechnen Sie Ihren konkreten Fall

Für die eigene Planung brauchen Sie keinen Überschlag, sondern Ihre Zahlen: Kaufpreis, Bundesland, Maklersituation und Eigenkapital. Der Kaufnebenkostenrechner rechnet mit den oben belegten amtlichen Steuersätzen, teilt die Maklerprovision nach der gesetzlichen Systematik und weist die Abrundung der Grunderwerbsteuer nach § 11 Abs. 2 GrEStG als eigenen Zwischenschritt aus. Jede Position bringt ihren Rechenweg und ihre Quelle mit, und Ihre Eingaben werden weder gespeichert noch übertragen. Prüfen Sie das Ergebnis anschließend in drei Richtungen: Reicht das Eigenkapital für die Nebenkosten und einen Puffer? Bleibt nach dem Kauf eine Rücklage für Unvorhergesehenes? Und verändert ein anderes Bundesland oder ein Kauf ohne Makler das Bild so deutlich, dass sich ein zweiter Blick lohnt? Wenn Sie die Ergebnisse einordnen möchten, besprechen wir sie gern im kostenlosen Erstgespräch.